优质资产抗周期属性凸显 消费类REITs成资金“避风港”

中经记者 顾梦轩 夏欣 广州、北京报道

2025年以来，中国公募REITs市场交投活跃。Wind数据显示，截至6月13日，全市场66只公募REITs，在二级市场中只有2只出现下跌，其余均上涨。其中，华安百联消费REIT涨幅最高，为57.75%，华夏大悦城商业REIT涨幅位居第二，为51.66%。66只公募REITs中，涨幅超过40%的有4只，涨幅在30%—40%的有11只，涨幅在20%—30%之间的有15只。

值得注意的是，今年以来涨幅前5名中，有4只是消费类REITs，分别是华安百联消费REIT（57.75%）、华夏大悦城商业REIT（51.66%）、嘉实物美消费REIT（46.75%）、华夏首创奥莱REIT（44.92%）。

对于消费率基金年内的亮眼表现，晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣向记者指出，消费类REITs通常具有稳定的现金流，吸引了追求稳定收益的投资者。随着经济逐步复苏、消费市场回暖，消费类REITs的底层资产（如购物中心、商业综合体）的租金收入和运营表现有望改善，提升了市场对其的预期。消费类REITs在REITs市场中占比较小，具有稀缺性，资金涌入推动了其二级市场价格上涨。

北京师范大学经济与工商管理学院副院长胡聪慧分析，消费类REITs涨幅居前的原因主要有以下几点。

第一，消费类REITs在发行时普遍设定了较高的初始分派率（多数项目首次分红承诺达4%—5%），这一设计既体现了底层资产（如核心商圈购物中心、社区商业）现金流稳定的特性，也通过契约条款为投资者提供了明确的收益锚定，增强了产品在一级市场的认购热度，并为二级市场价格提供了安全垫。

第二，利率下行与资产荒背景下的配置需求激增。2025年以来，10年期国债收益率跌破1.6%，LPR（贷款市场报价利率）连续两次下调，市场进入低利率周期。REITs作为收益型权益资产，其未来现金流贴现价值随贴现率下降而提升，尤其消费类REITs多为产权型资产（非特许经营权类），具备长期增值属性，在降息环境中估值弹性更显著。消费类REITs平均股息率达4.5%—6%，且底层资产（如核心商圈物业）抗通胀能力较强，成为资金“避风港”。

第三, 消费类REITs作为优质资产的抗周期属性凸显。胡聪慧表示，消费类REITs底层资产多聚焦核心城市核心区位，需求韧性支撑运营稳定性：尽管经济环境存在波动，但核心商圈消费场景（如高端购物中心、社区必需商业）受居民刚性消费和升级需求驱动，出租率和租金表现稳健。“2025年一季度数据显示，已上市消费类REITs平均出租率达96.2%，租金收缴率超99%。”胡聪慧说。

以前3名消费REITs为例，天相投顾基金评价中心有关人士向记者分析指出，这3只REITs受到消费市场影响较大。而消费市场今年的回暖推动了REITs底层资产的潜在收益可能增长，另外，市场资金也在追逐此类产品，不排除短期过热导致溢价过高的可能性。

再以嘉实物美消费REIT为例，一位公募基金业内人士向记者表示，嘉实物美消费REIT今年以来的显著涨幅，主要得益于底层资产的消费属性、政策对消费基础设施的大力支持、REITs市场整体回暖、稳定的分红能力、市场情绪偏好以及消费基础设施的稀缺性和需求增长等因素的共同作用。今年国家出台《提振消费专项行动方案》，明确提出支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。此类政策为消费类REITs提供了有力的政策支持，增强了市场对其未来现金流和投资价值的信心。同时消费板块在2025年展现出较强的结构性机会，嘉实物美消费REIT所持有的资产与消费场景密切相关，因此在节假日、促销活动等消费旺季中，其底层资产的租金收入和运营效率得到提升，推动基金净值增长。

值得注意的是，大部分公募REITs溢价率较高，以华安百联消费REIT为例，截至6月10日其二级市场溢价超过50%，天相投顾基金评价中心有关人士提醒投资者应注意交易风险。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：颜京宁）